Что нужно знать для открытия бизнеса на первых этажах жк. Бизнес на первом этаже: сколько стоят нежилые помещения в новостройках Арендовать первый этаж

Продуктовый магазин, парикмахерская, стоматология или салон красоты на первом этаже жилого дома — вроде бы и жильцам удобно, и предпринимателям выгодно, но только в том случае, когда помещение под бизнес арендовано правильно. Сайт "РИА Недвижимость " узнал о тонкостях аренды коммерческих площадей на первых этажах новостроек.

Поиск варианта

Малый бизнес может арендовать коммерческие площади не только у частного лица, но и напрямую у застройщика. Например, в некоторых компаниях есть целые структуры, которые занимается непосредственно сдачей в аренду подобных площадей.

Получается, что при поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться не только к "частникам", но и крупным девелоперам. Сейчас, к примеру, в Московском регионе, предложения на рынке достаточно, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Также помощь могут оказать риелторские агентства или общедоступные каналы в интернете, например как, базы "Авито" или ЦИАН, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Привлекательность места

"Прежде чем арендовать нежилое помещение, нужно в принципе понять, будет ли оно рентабельным в данный момент "жизни" комплекса. Так, самыми востребованными на любом этапе оказываются продуктовые магазины. На втором месте — бытовые услуги: химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны", — рассказывает Литинецкая.

Она добавляет, что, конечно, со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться. Например, в первые несколько лет, пока идет активное заселение, востребованными становятся салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом доме. На его место приходят кафе, развивающие детские центры, детские магазины и прочие заведения.

"В случае со стрит-ритейлом важнее всего определиться с тем, какая целевая аудитория у предприятия и соответствует ли трафик данного помещения ей. В первую очередь, важно оценить пешеходные потоки помещения, поскольку это главный источник клиентов для подобных объектов в среднем ценовом сегменте. Конечно, помещения у метро дают самый большой трафик, однако и ставки у них довольно высоки", — говорит Мишина из Est-a-Tet.

По ее словам, достаточно, чтобы объект находился в границах плотной жилой застройки, имел выход на оживленные пешеходные улицы, и хорошо, если рядом есть точки притяжения вроде крупных супермаркетов, вузов, детских или спортивных учреждений, которые будут генерировать дополнительной поток клиентов.

Договориться об условиях

Переговоры об арендной ставке — это целая наука, в которой множество своих тонкостей. "В качестве общих правил — не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Лучше всего, изучить как минимум конкурентное окружение объекта или аналогичные предложения в других районах и понять, насколько предложенная ставка соответствует среднерыночной. Как правило, это основной аргумент на переговорах с арендодателем, который позволяет цену привести к рыночным показателям", — отмечает Мишина.

Мишина отмечает, что депозит в размере месячной арендной ставки — это совершенно нормальная деловая практика, без которой представить себе заключение договорных отношений сложно, арендодателю нужны же какие-то гарантии на случай расторжения или порчи имущества.

"Другой вопрос, что страховой депозит более чем за один месяц оставлять не стоит, лучше пустить эти деньги на развитие бизнеса, а не "замораживать" таким образом", — советует она.

Кроме того, Мишина говорит, что в 90% случаях собственники не делают ремонт в таких помещениях, поскольку спектр их возможных арендаторов широк, и предугадать, какая отделка, планировка и инженерия понадобится в том или ином случае сложно, — комментирует Мишина.

По ее словам, ремонт, как правило, делают арендаторы, а собственники с учетом сметы предоставляют им арендные каникулы, например, на период проведения ремонта плата за помещения не взимается, обычно это 2-3 месяца, а потом примерно в течение года еще и льготные условия аренды. Как правило, отмеченная сумма равными долями разделяется на 12 месяцев — получается размер ежемесячной скидки на аренду.

"Во-первых, непонятно, будет ли это предприятие в действительности приносить запланированный доход. Во-вторых, сейчас нет четкого понимания, какой в дальнейшем будет динамика арендных ставок, а заключая краткосрочный договор у арендатора всегда будет возможность перезаключить новый с учетом изменившихся рыночных условий.

По тем же причинам арендатору стоит обеспечить себе возможность безболезненного расторжения договора", — объясняет эксперт Est-a-Tet. В частности, стоит отказаться от больших страховых депозитов в размере оплаты аренды за один квартал, которые не будут возвращаться при досрочном расторжении.

Разведка на местности

Особое внимание перед арендой помещения стоит обратить на настрой жильцов дома. Арендатор, к сожалению, никогда не сможет обезопасить себя от конфликтов с жильцами на 100%, даже в случае договоренности с главным по дому. Но он может собрать подписи собственников, которые будут подтверждением их согласия на ведение бизнеса в конкретном жилом доме, указывает директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек.

"Порой собственники сдают помещения, не предупреждая арендатора о том, что прежде здесь был какой-нибудь хостел или продуктовый магазин, работающий не по нормам, и что жильцы изначально предвзято, негативно настроены по отношению к любому бизнес-объекту", — замечает эксперт. Поэтому так важно установление положительного контакта с жильцами еще до подписания всех договоров.

"Если вы собираетесь открыть бизнес на первом этаже жилого дома, нужно учитывать наличие придомовой территории: следить за ее чистотой, соблюдать правила паркинга, выбирать соответствующие вывески, которые не будут мешать жителям", — добавляет Казачек.

Тонкости договора

Договор аренды нежилого помещения всегда заключается путем составления только одного документа, это его основное отличие от тех соглашений по другим сделкам, которые можно заключить обменами какими-то письмами, факсами. Поэтому если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение, рассказывает адвокат юридической фирмы "ЮСТ" Дмитрий Мальбин.

Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, то договор может считаться незаключенным.

Также в договоре должна содержаться цена. Она может определяться любым способом: либо фиксированная месячная ставка, либо стоимость квадратного метра.

"За" должны проголосовать не менее 2/3 голосов от общего от числа голосов собственников помещений, уточняет Мальбин. Провести голосование можно заочно, разослав всем собственникам анкеты и указав дату, до которой необходимо их заполнить и сдать. В принципе, можно просто обойти собственников и подписать у них согласие. Но тогда лучше собрать 100% подписей "за". Дело в том, что это нарушение процедуры, и в случае оспаривания размещения вывески хотя бы одним собственником в суде арендатора могут обязать ее демонтировать.

Кризис, как известно, время возможностей, одной из которых является открытие своего бизнеса. Если вам нужны для этого коммерческие площади, то самое время присмотреться к нежилым помещениям на первых этажах жилых комплексов, поскольку аренда здесь дешевле, чем в торговых или бизнес-центрах. Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, как избежать ошибок при выборе помещений для малого бизнеса на территории ЖК.

Что не запрещено, то разрешено

Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой, но и продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.

Времена, когда рынок был растущим с ненасыщенным покупательским спросом, как известно, давно прошли. Соответственно, чтобы не вылететь в трубу, нужен четкий бизнес-план и маркетинговые исследования. «Со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Например, в первые несколько лет после сдачи новостройки, пока идет активное заселение, востребованы салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом комплексе. На его место приходят кафе, развивающие центры, детские магазины и прочее».

С Марией Литинецкой согласен и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «На этапе заселения дома я советую открыть магазин строительных материалов. Ремонт – не простое дело, в котором постоянно требуется что-то докупать. Также в новостройках стоит открывать в первую очередь продуктовые магазины, службы быта. Во вторую - парикмахерские, салоны красоты, туристические компании».

Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко советует ориентироваться на следующие цифры: на 5000 жителей востребованы будут от 3 до 6 продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты/парикмахерских, 2-3 медицинские организации (включая стоматологии), 2-3 образовательных организации, 1-2 магазина детских товаров, банковское отделение, одна аптека.

Коммерческие помещения от 5 кв. метров!

Стоит учитывать, что арендатор помещений стрит-ритейла, встроенных в жилые комплексы, не редко должен соотносить концепцию своего бизнеса не только с российским законодательством, но и с собственником помещения, то есть девелопером. Некоторые крупные застройщики даже говорят, что ни при каких условиях не будут продавать нежилые помещения в своих ЖК, чтобы иметь возможность контролировать наличие инфраструктуры в своих объектах.

Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает, что девелоперы стремятся руководствоваться рыночными принципами при проектировании коммерческих помещений в жилых проектах. Существует отработанный инструментарий исследований целевой аудитории, конкурентного окружения и т.п., на основании чего застройщик и принимает решение о целесообразности включения в проект тех или иных функций в тех или иных объемах. Однако эксперт тут же оговаривается - «это идеал, а в реальности бывают случаи серьезных расхождений плана с результатами - как из-за ошибок, допущенных при анализе, так и по причине изменения экономической конъюнктуры.

В частности, многие московские микрорайоны из числа новых испытывают серьезные сложности с заполняемостью таких коммерческих помещений. Причина часто кроется в формальном подходе к изучению потребностей как самих жителей, так и арендаторов каждого конкретного профиля (магазинам с товарами повседневного спроса нужны помещения с одними характеристиками, медицинским центрам - с другими, кафе и ресторанам - с третьими и т.п.)». По словам Андрея Ковалева, не редко в проект закладываются, скорее, некие абстрактные «рабочие места», чем площади с конкретными функциями, рассчитанными исходя из состава и потребностей будущих жителей.

Однако кризис и рост уровня вакантных площадей заставляет и девелоперов жилой недвижимости, и собственников торговых и бизнес-центров быть лояльнее и проявлять гибкость. Руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Мортон» Юлия Королева отмечает, что ГК «Мортон» старается учитывать все пожелания и технические требования будущих арендаторов еще на этапе проектирования строительства, а также может предложить различные форматы коммерческих помещений, например, с площадью 5 кв. метров.

На самом деле идти навстречу арендатору выгодно самому девелоперу. «Торгово-сервисная инфраструктура в жилых комплексах – достаточно сильный инструмент, с помощью которого девелопер может, во-первых, создать дополнительный эффективный инструмент для продаж жилья; во-вторых, улучшить имидж проекта с точки зрения комфорта и удобства его будущих жителей; в-третьих, сформировать дополнительный денежный поток», - резюмирует директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина.

Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу, что будет с твоим бизнесом

Будущий арендатор вправе знать о планах девелопера, даже если они ему и не понравятся. Не получится ли так, что, запустив продуктовый магазин, владелец малого бизнеса через полгода обнаружит на территории жилого комплекса в 100 метрах от себя конкурента?

Еще одно правило, которым не стоит пренебрегать - инфраструктура ЖК, расположенного рядом с крупным торгово-развлекательным центром, может и должна быть скромнее, чем в аналогичном проекте, где до ближайшего крупного ТЦ нужно добираться более 10-15 минут, говорит Полина Жилкина.

Но есть и другие подводные камни, о которых рассказывает Александр Зубец. Разумеется, важную роль для продуктового магазина играет месторасположение. «Идеально, если оно будет находиться на «первой линии», то есть максимально близко к основным потокам людей, - говорит эксперт. - При этом стоит обратиться к застройщику и попросить план развития территории комплекса. Ведь абсолютно не факт, что если сегодня магазин располагается на основной дороге, то через два года, когда микрорайон может быть полностью застроен, эта же дорога не окажется второстепенной и не такой проходной». Мария Литинецкая также советует провести мониторинг окрестностей: «При выборе помещения для коммерческого использования стоит обратить внимание на близлежащие объекты. К примеру, рядом с детским садом будет уместным организовать какой-либо развивающий кружок. Поблизости от поликлиники удачно расположится аптека. Если это автомойка, то стоит открывать ее на въезде в жилой комплекс или рядом с паркингом».

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, это огороженность или не огороженность жилого комплекса. Огороженная территория – очень серьезный ограничивающий фактор для потенциальных арендаторов коммерческих площадей, уверена Полина Жилкина. В меньшей степени это касается «целевого» посещения (салоны красоты, медицинские клиники, фитнес-клубы), но для магазинов, кафе и мелких предприятий услуг огороженная территория может значительно ухудшить показатели по посещаемости и, соответственно, выручке.

Впрочем, застройщики могут учитывать с одной стороны пожелания будущих новоселов жить на закрытой от посторонних территории, а с другой – обеспечить арендаторам коммерческих площадей в своих ЖК привлечение «внешнего» спроса. «Если территория ЖК огорожена, предусмотрено два входа – со двора и с внешней стороны, с дороги и улицы, - говорит Юлия Королева. - При этом мы всегда учитываем, чтобы погрузочно-разгрузочные зоны магазинов и прочие необходимые технические помещения располагались на территории комплекса без ущерба для жителей».

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отмечает, что уменьшение трафика за счет огороженности территории не является помехой для организации представительского офиса компании, шоу-рума, медицинских и детских учреждений. Более того, изоляция может стать дополнительным бонусом, джокером. «На рентабельности бизнеса салонов красоты, парикмахерских, детских студий огороженность территории сильно не отразится, - говорит Оксана Моисеева. – А в сегментах премиум-класса данных направлений огороженная территория будет даже плюсом».

Но в целом закрытость территории, как правило, снижает на несколько процентов арендные ставки на коммерческие площади первых этажей ЖК по сравнению с аналогичными предложениями на «открытой местности». Арендные ставки зависят от месторасположения, района и формата жилого комплекса. «Для спального района ставки находятся на уровне 10 - 15 тыс. рублей за кв. метр в год, для помещений в центре колеблются в диапазоне 30 – 65 тыс. рублей за кв. метр в год», - говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко . Эксперт, кстати, весьма категорично высказывается об открытии бизнеса на территории жилых комплексов: «Начинающему предпринимателю без опыта работы лучше не открывать бизнес в помещениях в жилом комплексе, а искать объекты в сформированной зоне ритейла, где действует синергетический эффект».

Конкуренты здесь не ходят

Контраргумент по отношению к словам Лены Серенко высказывает Александр Зубец, отмечая, что в условиях ЖК предприниматель может стать единственным, кто предлагает востребованную жильцами услугу, за которой в противном случае им пришлось бы проделать определенный путь, в том числе на машине или общественном транспорте. В частности, он говорит, что из-за технических сложностей размещения на первых этажах жилых домов кафе и ресторанов (установка вентиляции, организация кухни, хранение продуктов), открыв кафе на первом этаже, вы еще долго можете быть вне конкуренции. Но, как говорится, каждый выбирает по себе - фудкорт или отдельно размещенное кафе с отсутствием конкурентов на расстоянии пушечного выстрела.

В любом случае, как уточняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, при выборе помещения необходимо обратить внимание на особенности своего бизнеса, целевую аудиторию, понять, нужна ли загрузка или большая витрина, позволяет ли помещение осуществить оптимальную планировку, расстановку оборудования, мебели и т.д. Тем более что, очевидно, выбирать помещения в 2016 году будет из чего.

В 2016 году мы увидим увеличение вакантных площадей, - уверен Александр Зубец. - Экономический кризис отнюдь не способствует открытию нового бизнеса. Вероятно, некоторые предприниматели будут вынуждены свернуть бизнес и прекратить аренду. В совокупности с появлением новых вакантных площадей от застройщиков все это повысит конкуренцию среди арендодателей. В итоги ставки могут скорректироваться в меньшую сторону». С экспертом согласна и Лена Серенко : «Уровень вакантных площадей определенно будет увеличиваться, что связано со спадом в сфере торговли из-за уменьшения покупательской способности населения». Эксперт отмечает, что арендные ставки продолжают снижаться, но уже не так ощутимо, как в 2015 году. В среднем дисконт составляет не более 10-15%.

Елизавета Гудзь ожидает, что в 2016 году будут продолжаться тренды предыдущего года: изменение потребительского поведения, миграция арендаторов в более удобные локации, которые ранее были «не по карману», перезаключение договоров на более привлекательных условиях - то есть рынок продолжит искать равновесное состояние.

При таких прогнозах наиболее оптимистичным выглядит весьма осторожное высказывание Юрия Тараненко: «Уровень вакансии в сегменте, вероятнее всего, останется высоким в 2016 году. Хотя в целом его развитие продолжится за счет открытия новых предприятий общепита и продуктовых магазинов разного формата: кофеен, магазинов, торгующих алкоголем, продовольственными товарами; аптек и так далее».

Цокольные этажи российских новостроек уже давно нежилые. Во многих микрорайонах (а в новостройках – во всех) на первых этажах открыты предприятия, которые ориентированы на предоставление услуг и продажу товаров местным жителям.

О ценах, а также о том, как арендовать нежилое помещение в новостройках, редакция "РБК-Недвижимости" спросила у экспертов.

Сколько стоит аренда/покупка нежилых помещений в новостройках Московского региона

Стоимость аренды или продажи нежилых помещений зависит от многих факторов. "Это географическое местоположение объекта (Москва, Московская область), расположение помещения в микрорайоне относительно потоков людей и транспорта (внутри застройки, на первой линии у главной дороги), - перечисляет начальник управления коммерческой недвижимости ГК "ПИК" Антон Мельников. - Конечно, ставки аренды выше для помещений первой линии. Также на ставки влияет наличие ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины".

Партнер, ведущий консультант компании "Магазин магазинов" Марина Маркова приводит средние ставки аренды нежилых помещений в новостройках Московского региона: "Если брать в среднем площадь в 100 кв. м, то ставка аренды составит 500-700 долларов (16-23 тыс. рублей) за 1 кв. м", - говорит эксперт.

Стоимость покупки помещений другая. "В целом по рынку стоимость помещений под стрит-ритейл в новостройках Москвы находится в диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в новостройках Московской области эта цифра значительно меньше - от 50 тыс. до 120 тыс. рублей за 1 кв. м в год", - приводит средние цифры генеральный директор "МИЦ - Девелопмент" (ГК "МИЦ") Сергей Хорошков.

Так, например, в микрорайоне "Катюшки" (девелоперская компания "Мортон") за помещение с отдельным входом арендная ставка составляет 800 рублей за 1 кв. м в в месяц , включая НДС (микрорайон расположен в 12 км от МКАД). А в новом микрорайоне "Солнцево-Парк", который расположен в Новой Москве, аналогичная арендная ставка может достигать 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Ставки арендной платы по объектам ГК "ПИК" варьируются от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для Московской области эти показатели, естественно, ниже и составляют от 4 тыс. до 14 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Стоимость продажи нежилых помещений в объектах ГК "ПИК" варьируется в Москве от 120 тыс. до 400 тыс. рублей за 1 кв. м, а в Московской области - от 40 тыс. до 120 тыс. рублей.

Кого хотят видеть среди арендаторов нежилых помещений девелоперские компании…

"Застройщик, как правило, не участвует в формировании необходимого набора коммерческой инфраструктуры района - если это не масштабный проект, предполагающий проживание от 5-7 тыс. жителей, - говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов" Андрей Васюткин. - Большая часть нежилых помещений на рынке не сдается в аренду, а продается - и уже покупатель (часто сам новосел) предлагает площадь в аренду. При такой схеме сложно выдержать единую коммерческую концепцию инфраструктуры района, соответствующую спросу со стороны жителей. Работает схема: кто больше заплатит - тот арендатор. Поэтому мы наблюдаем частую смену вывесок на помещениях первых этажей новых жилых домов".

"При подборе арендаторов коммерческих площадей в рамках проектов ГК "МИЦ" компания руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого комплекса набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, - рассказывает о политике компании Сергей Хорошков. - Таким образом мы стараемся диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жизни - продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры".

… а кого сами жильцы

Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания "Региондевелопмент" на территории проекта "Жилой квартал 9-18" в Мытищах.

"Мы постарались еще на начальной стадии реализации проекта продумать концепцию инфраструктуры и предложить нашим покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы, путем онлайн-голосования, - рассказывает генеральный директор "Региондевелопмента" Ольга Вальчук. - Это позволяет нам не только сформировать необходимый пул наших будущих арендаторов, но и понять, что именно хотят видеть покупатели в наших проектах, провести качественный анализ необходимых объектов.

Так, например, в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК, в котором они проживают, полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия для завтраков и бранчей. Или же, например, популярный объект социально-бытовой инфраструктуры - салоны красоты. Результаты проведенного голосования показали, что жители хотели бы иметь рядом с домом салон спа-услуг, где можно расслабиться после тяжелого рабочего дня или трудовой недели.

Арендаторы: сетевые компании или частные предприниматели

Говорить о том, что застройщики и управляющие компании отдают предпочтение сетевым компаниям или частному бизнесу, некорректно, считает Сергей Хорошков из "МИЦ - Девелопмент".

"Конечно, предпочтение отдается операторам с накопленным опытом и финансовыми ресурсами, а "сетевики" больше всего подпадают под это описание, - уточняет начальник управления коммерческой недвижимости ГК "ПИК" Антон Мельников. - Тем не менее у нашей команды нет предубеждений. Зачастую качество услуг несетевого арендатора в разы лучше, чем у сетевого".

Большинство жилых микрорайонов - эти типовые дома, панельная застройка. По словам Марины Марковой из консалтинговой компании "Магазин магазинов", в таких районах нежилые помещения сетевые ритейлеры с руками не отрывают. Большинству сетевых компаний они просто не подходят по размеру и техническим характеристикам. Поэтому здесь не идет речь о том, кого "готовы" пускать. Застройщик, как правило, продает эти помещения частным лицам, которые либо зарабатывают на аренде, либо развивают там малый бизнес. Частные предприниматели, арендующие нежилые площади в новостройках, зачастую сами живут в соседнем подъезде...

Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены . В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.

Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам. Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов. Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.

Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м. Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники. Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.

Аренда или собственность?

Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле, например как в ЖК Крепостной Вал в Ростове-на-Дону.

Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.

Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.

Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.

В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.

Нежилые помещения в жилых домах

Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры. Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях. Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:

• Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
• Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
• В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
• Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.

Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Перевод из жилого в нежилое

При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм. Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры. После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:

• Заявление о переводе.
• Правоустанавливающие документы.
• Документы БТИ.
• Проект перепланировки.

Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.

Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов - 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:

• Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
• Уведомление об отказе в переводе.

Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.

Цокольный этаж или пристроенное помещение?

Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.

Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.

По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.

Учет коммунальных услуг

Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг. В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания. Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.

Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова .

Как перевести жилое помещение в нежилое.

Дата введения 2003-07-01

ПРЕДИСЛОВИЕ

2. ВНЕСЕНЫ Москомархитектурой, МНИИТЭП.

3. ПОДГОТОВЛЕНЫ к утверждению и изданию Управлением перспективного проектирования, нормативов и координации проектных работ Москомархитектуры.

4. СОГЛАСОВАНЫ Департаментом потребительского рынка и услуг, Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства, Департаментом жилищного фонда и жилищной политики, УГПС г.Москвы МЧС России, ЦГСЭН г.Москвы, Мосгосэксперизой.

5. ПРИНЯТЫ И ВВЕДЕНЫ в действие с 01.07.2003 постановлением Правительства Москвы от N 449-ПП.

РАЗРАБОТАНО ВПЕРВЫЕ

3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Дополнить п.3.2 новым абзацем следующего содержания:

"Первые этажи в жилых домах (кроме одноквартирных и блокированных жилых домов) следует предусматривать, как правило, нежилыми для размещения объектов социального и общественного обслуживания, малого предпринимательства (с учетом приложения 5 МГСН 3.01-01), гаражей-стоянок закрытого типа (c учетом требований МГСН 5.01-94 *) и т.п.

Допускается размещение в первых этажах (с учетом требований разд.4 МГСН 3.01-01): специализированных квартир для инвалидов и престарелых; квартир в жилых домах, располагаемых во внутриквартальной застройке."

САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ

2. Пункт 3.8

"Продолжительность инсоляции в квартирах и одноквартирных жилых домах следует принимать согласно СанПиН 2.1.2.1002-00 ."

3. Первый абзац пункта 3.9 изложить в следующей редакции:

"Естественное освещение должны иметь жилые комнаты, кухни, входные тамбуры в здания, лестничные клетки и общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа и другие помещения согласно табл.1 МГСН 2.06-99 , а также помещения общественного назначения в общежитиях, в специализированных квартирных жилых домах для престарелых и семей с инвалидами."

4. Первый абзац пункта 3.19 изложить в следующей редакции:

"При проектировании, строительстве и реконструкции жилых зданий среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона и тория в воздухе помещений ЭРОА+ 4,6 ЭРОА не должна превышать 100 Бк/м, а мощность эффективной дозы гамма-излучения - мощность дозы на открытой местности более чем на 0,2 мкЗв/ч."

ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

5. Пункт 3.26 изложить в следующей редакции:

"Ширину и уклон маршей пандуса следует принимать согласно СНиП 35-01-2001 ."

НЕЖИЛЫЕ ЭТАЖИ (ПОМЕЩЕНИЯ)

6. Пункт 3.50 изложить в следующей редакции:

"Градостроительными и технологическими требованиями по заданию на проектирование определяется наличие подвального этажа и количество нежилых надземных этажей встроенно-пристроенных и встроенных в жилые здания (в том числе реконструируемые или модернизируемые) учреждений общественного назначения.

Перечень учреждений общественного назначения и их размещение в жилых зданиях следует принимать согласно приложению 5.

Учреждения общественного назначения (кроме размещаемых в одноквартирных и блокированных жилых домах) следует отделять от жилой части противопожарными перегородками 1-го типа и противопожарными перекрытиями 2-го типа без проемов в зданиях I и II степени огнестойкости (в остальных случаях - 3-го типа) при соблюдении в жилой части нормативных параметров воздушной среды, шума и вибрации. Указанные учреждения (кроме перечисленных в п.3.53) должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания, и быть обеспечены расчетным количеством машино-мест на автостоянках для сотрудников и посетителей.

На первом этаже по заданию на проектирование допускается проектировать помещения для работы с населением и помещения для присмотра за детьми (проживающими в этом доме) площадью не более 50 м со входом в него из внеквартирного коридора.

В составе встроенных (встроенно-пристроенных) в жилое здание ЛПУ допускается размещение рентгенстоматологических кабинетов (при обеспечении в их пределах требований НРБ-99) с дентальными рентгеновскими аппаратами, работающими с высокочувствительными приемниками изображения (без фотолабораторий) и дентальными аппаратами с цифровой обработкой изображения с рабочей нагрузкой не более 40 мА мин./нед."

7. Пункт 3.51 изложить в следующей редакции:

"В коттеджной застройке согласно градостроительным нормативным требованиям с учетом потребностей в объектах повседневного и периодического обслуживания по МГСН 1.01-99 допускается проектировать следующие нежилые помещения встроенными (встроенно-пристроенными) в первый, цокольный и подвальные этажи одноквартирных и блокированных жилых домов, а также пристроенные к ним:

аптечные киоски; магазины не более 150 м торговой площади по номенклатуре приложения 5; предприятия питания не более 20 мест;

предприятия бытового обслуживания не более 100 м общей площади;

клубы и залы компьютерных игр не более 100 м; выставочные залы; творческие мастерские (художников, архитекторов и скульпторов, реставрационные) и народных промыслов с учетом п.3.56 - не более 80 м; музеи-квартиры; залы спортивные, аэробики, хореографии, ритмической гимнастики, ЛФК, борьбы и элементов борьбы не более 108 м; сквош до 65 м; биллиардной не более 2 столов; помещения для настольного тенниса, шашек и шахмат не более 72 м;

проектно-изыскательские и конструкторские бюро, юридические консультации, нотариальные и адвокатские конторы с количеством сотрудников не более 10 человек.

Размещение в подземном этаже перечисленных помещений допускается с учетом требований п.3.52 и приложения 5.

Допускается размещение на первом этаже одноквартирного и блокированного жилого дома малых дошкольных учреждений и прогулочных групп не более 2 групп, дежурных дневных групп кратковременного присмотра и круглосуточных при обеспечении изолированных игровых площадок необходимой вместимости."

8. Пункт 3.53 изложить в следующей редакции:

"На последнем (в том числе мансардном) этаже жилых зданий с высотой расположения верхнего этажа 75,0 м включительно допускается проектировать мастерские для художников и архитекторов, при этом выход на лестничную клетку жилой части здания следует предусматривать через тамбур с противопожарными дверями, а в остальных случаях согласно п.1.38* СНиП 2.08.01-89 *.

В составе квартир допускается проектировать дополнительные помещения - музеи-квартиры."

Примечание исключить.

9. Первый абзац пункта 3.56 изложить в следующей редакции:

"Не допускается размещать встроенными и встроенно-пристроенными в жилые здания (в том числе одноквартирные и блокированные жилые дома): специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины и другие помещения с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов (легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке), а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные; магазины с режимом функционирования после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах и одноквартирных домах); казино; дискотеки; танцевальные кружки и студии; театры; предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 м с режимом функционирования после 23 часов и с музыкальным сопровождением - рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы; прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции, предназначенные для телефонизации жилых зданий, общей площадью более 100 м; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой (или мелкооптовой) торговли; производственные помещения (кроме мастерских реставрационных и народных промыслов, помещений для труда инвалидов и престарелых, размещаемых в специализированных квартирных жилых домах, в их числе пункты выдачи работы на дом, мастерские сборочные, монтажные и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник, диспансеры всех типов; диспансеры без стационаров всех типов, травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями и под ними, а также помещения с лечебной или диагносностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения."

10. Первый абзац пункта 3.60 изложить в следующей редакции:

"Высоту помещений учреждений общественного назначения, встроенно-пристроенных и встроенных в жилые здания, допускается принимать равной высоте жилых помещений (в том числе для размещения во встраиваемых в реконструируемые жилые здания предприятий малого предпринимательства - с высотой помещений не менее 2,5 м), кроме помещений, в которых высота должна быть увеличена согласно технологическим требованиям с учетом СНиП 2.08.02-89 *."

4. ТРЕБОВАНИЯ К ОСНОВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К КВАРТИРАМ
ДЛЯ ИНВАЛИДОВ И ПРЕСТАРЕЛЫХ

11. Пункт 4.15 изложить в следующей редакции:

"Специализированные квартирные жилые дома для престарелых и для семей с инвалидами, способными самостоятельно передвигаться без технических средств (не колясочниками) следует проектировать не выше 9 этажей, для семей с инвалидами-колясочниками - не выше 5 этажей.

Допускается проектировать специализированные группы квартир (или отдельные квартиры) для семей с инвалидами (не колясочниками) не выше 9 этажа, для семей с инвалидами-колясочниками - не выше 5 этажа.

Допускается проектировать специализированные группы квартир (или отдельные квартиры) для инвалидов-колясочников и престарелых на первых этажах жилых домов, в том числе без устройства входа с придомовой территории, со входом в квартиры через вестибюль жилого здания с подъемником (или пандусом) на перепадах уровней.
изложить в следующей редакции:

"В реконструируемых или модернизируемых жилых домах специализированные квартиры для семей с инвалидами и престарелых следует проектировать согласно пп.4.15-4.22 МГСН 3.01-01 , СНиП 35-01-2001 и СП 35-102-2001 .

При этом квартиры для инвалидов-колясочников следует, как правило, проектировать на первом этаже со входом с придомового участка. Допускается размещение данных квартир выше первого этажа при учете требований п.4.15 МГСН 3.01-01 и устройстве в домах пандусов при входах, лифтов с уровня пола первого этажа, а также подъемников при наличии перепадов уровней при подходе к лифту."

14. Последний абзац пункта 4.24 изложить в следующей редакции:

"Помещения для проживания инвалида-колясочника следует размещать, как правило, не выше первого этажа. При размещении помещений для проживания инвалида-колясочника выше первого этажа следует обеспечивать их доступность, предусматривая выполнение лифтов с учетом требований СНиП 35-01-2001 или подъемников, перемещаемых вертикально вверх или вдоль лестничного марша, с учетом требований п.3.67."

5. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ

15. Пункт 5.26 изложить в следующей редакции:

"Вентиляцию встроенных (встроенно-пристроенных) нежилых помещений общественного назначения следует предусматривать автономной от вентиляционных систем жилого здания с учетом требований приложения 5.

Вытяжную вентиляцию помещений общественного назначения, размещаемых в габаритах одной квартиры (при площади до 108 м