На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.
Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость. Все этапы построения сделки показаны в Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для и для рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке ).
Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры , и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?
Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России ) оформляют сделки с квартирами регулярно. А где у нас учат риэлтерской профессии , то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде. То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?
Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий. И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки ) – заработал свой процент, не продал – не заработал. Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.
Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов. Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки. Но разработкой , проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы , к которым сами риэлторы обращаются регулярно.
Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?
Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше ). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а . Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.
Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться. Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги. При этом никакой реальной (материальной, финансовой ) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.
Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно. А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем. Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.
Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры. Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне ) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.
Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем
Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости
, и причин этому несколько:
- Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем ).
- Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – – разместил на своем сайте онлайн-сервисы , позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
- В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.
Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно , и оформить сделку купли-продажи без участия посредников. А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.
Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры. Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки. Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.
Продажа квартиры - документы и порядок сделки
Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса. У такого мероприятия, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.
Итак, начнем с оценки нашего жилья. Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации - рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты. Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.
Что необходимо учитывать
Следует "увязать" ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты - наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.
Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.
Подготавливаем квартиру
На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.
На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.
Теперь о документах
Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки - ключевой вопрос. Процедура сбора нужных "бумажек" - один из самых важных этапов дела. Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки. Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.
К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.
Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз - в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки - прежде всего!
Что конкретно нужно
Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества. В качестве него выступает свидетельство о регистрации Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья. Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.
Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт). При продаже недвижимого имущества - - предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности. Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.
Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа - подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению - договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.
Поиск клиента
Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики. Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.
Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости - эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне - разумеется, не бесплатно.
Составление предварительного договора купли-продажи
Зачем необходим данный документ? Его задача - обезопасить обоих участников сделки - и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.
Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.
Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки - все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.
Как происходит процедура оплаты
Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.
Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.
Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно - обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.
Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.
Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.
Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.
Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.
Способы
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:
- Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
- Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.
Самостоятельное оформление
Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2020 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.
Однако достоинства такого подхода очевидны:
- существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
- возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
- предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.
Обращение в агентство
При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.
Достоинства обращения за помощью к специалистам:
- профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
- экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
- сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.
Пошаговая инструкция при продаже квартиры
Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие :
- Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
- Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
- Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
- Сбор документов.
- Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
- Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
- Подписание соглашения, регистрация права собственности.
- Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.
Сбор документов
Каждая сделка берет начало со сбора , причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.
Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:
- документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
- правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
- кадастровая и техническая документация;
- свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
- разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
- согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
- предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
- документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.
Заключение договора
Не предусматривается установленного , но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:
- ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
- информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
- права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
- последствия невыполнения условий договора;
- подписи участников правоотношений, дата составления документа.
Получение задатка
Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче .
Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:
- если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
- если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.
Регистрация
В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.
После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.
Передача недвижимости
Происходит с составлением акта приема-передачи.
В нем указываются следующие сведения:
- наименование документа;
- ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
- полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
- упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
- подписи сторон, дата составления бумаги.
Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.
Документ может быть не подписан, если:
- не были соблюдены некоторые условия договора;
- продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.
В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.
Взаиморасчеты
за недвижимость может осуществляться двумя способами:
- Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
- Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).
После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.
Через ипотеку
Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.
Оформление купли-продажи квартиры подразумевает под собой составление письменного договора. Кроме того, при его наличии продавец передает покупателю продаваемый объект, а приобретатель обязан принять имущество, произведя по нему утвержденную сторонами сделки оплату. Документальное оформление сделок служит гарантом последующего приобретения права собственности.
Оформление купли-продажи квартиры. Что нужно знать
Провести сегодня оформление права собственности недвижимого объекта невозможно, если грамотно не провести предварительно сделку по его приобретению. Это логично, ибо государство беспокоится о своих гражданах, направляя законодательную базу на защиту частной собственности, а с другой стороны, оформление сделки без специальных навыков фактически невозможно. Поэтому во избежание возможных казусов, желательно обратиться к юристу, который сможет сопроводить весь процесс сделки. Но, при этом сторонам договора все же необходимо запастись основными правовыми знаниями по этому вопросу.
Достаточно актуальным есть вопрос о внесении аванса или задатка (составление предварительного договора) Итак, вы готовы продать квартиру, нашли покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой квартиры. Теперь самое время произвести документальную фиксацию устных договоренностей с покупателем. Следует помнить, что кроме стоимости квартиры существуют и другие условия, такие как вопросы цены имущества, которое будет переходить с квартирой, сроки по освобождению помещения, механизм передачи ключей, оформление расписок или заявлений по продаваемой недвижимости, валюта расчета.
Надлежащее оформление купли-продажи квартиры, требует сбора нижеуказанного пакета документов:
- Документы, устанавливающие личности сторон (паспорт);
- Правоустанавливающая документация (договор купли-продажи или дарения);
- Свидетельство о подтверждении прав собственности;
- Выписка из домовой книги;
- Согласие о продаже недвижимого имущества членов семьи, достигших 18-летнего возраста, это также касается лиц, которые временно сняты с регистрационного учета;
- Разрешение супруга (и) покупателя на регистрацию сделки;
- Разрешение органов опеки касательно отчуждения недвижимости (если имеются малолетние дети);
- Документ о составе семьи, что проживает в продаваемом объекте;
- Справка ИФНС о неимении долга по имущественным пошлинам;
- Выдержка с лицевого счета;
- Документ, подтверждающий погашение долга по электроэнергии;
- Договор дарения или купли-продажи;
- Квитанция об оплате госпошлины по регистрации договора.
Аудит юридической чистоплотности. Составные юридической «чистоты» при проведении сделки:
- проведение исследования истории объекта, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность;
- существование обременений (запреты, аресты); процедура по выявлению лиц, что могут оспаривать законность договора;
- проверка продавца на дееспособность. Причин, что могут оказать влияние в отношении «юридической чистоты» много, поэтому здесь будут рассмотрены основные.
Дееспособность продавца. Ключевым элементом является дееспособность продавца именно на день регистрации сделки. Потому как, если продавец был лишен ее решением суда, тогда сделка возможна, когда присутствует разрешительный документ от органа опеки, иначе она будет признана недействительной со дня заключения. Кроме того, для дополнительного подтверждения вменяемости продавца можно попросить документ психоневрологического, а также наркологического диспансеров, доказывающий, что продавец на их учете не состоит.
Кто собственник квартиры, есть ли на ней аресты, залоги, и какова ее история. Следует пристально изучить правоустанавливающие документы, чтобы установить факт принадлежности недвижимости продавцу. Достаточно направить обращение в адрес Вашего регионального отделения Росреестра, чтобы получить выдержку с Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Дабы ознакомится с историей объекта, достаточно сделать запрос о предоставлении извлечения с Реестра относительно всех переходов права собственности касательно покупаемой квартиры. Выписка покажет всю хронологию событий относительно покупаемого объекта с начала его приватизации до дня последней сделки и выявит различные обременения (аресты или залоги).
Не знаете свои права?
Права других лиц. Сюда можно отнести нарушения процедуры регистрации ранних договоров плюс нарушенные права малолетних детей во время приватизации. В качестве дополнения сюда входят наследники, что не смогли принять наследство; отсутствие согласия мужа (жены); несоблюдение приоритетного права покупки; незаконная перепланировка продаваемого объекта.
Сделка купли-продажи квартиры
Исходя из текста, становится ясным, что оформление купли-продажи квартиры формирует как права, так и обязанности каждой из сторон соглашения. Следует также брать во снимание, что в обязанности продавца входит передача во владение покупателя отчуждаемой квартиры. Соответственно со статьей 556 ГК РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие его приобретателем по подписываемому сторонами передаточному акту…». Параллельно с этим, приобретатель обязан совершить прием объекта недвижимости и произвести оплату, определенную условиями этой сделки.
Процедура оплаты договора:
- авансовая оплата, к примеру, до того, как совершится передача документов на государственную регистрацию, и соответственно до момента перехода права собственности; или, напротив, после подачи документов, но до того момента, как произойдет переход права собственности, при этом как бы там ни было до факта регистрации перехода права собственности.
- отсрочка оплаты, т. е. приобретатель, производит оплату объекта не позже срока, что предусмотрен договором;
- рассрочка платежей, т. е. покупатель, совершает оплату отдельными частями соответственно графику платежей, что утвержден сторонами.
Практическая форма расчетов для сторон сделки - это расчеты с помощью банковской ячейки . Этот вариант подразумевает заключение трехстороннего договора, где участниками договора являются банк, продавец и покупатель. Подобная схема предусматривает возможность приобретателю имущества поместить в ячейку необходимую сумму денег, которую продавец сможет получить сразу после предоставления в финансовое учреждение пакета документов, подтверждающих государственную регистрацию соглашения. Также и покупатель сможет возвратить размещенные им деньги, если продавцом будет проигнорировано обращение в банк относительно их получения по истечении срока, предусмотренного условиями сделки. Следует также помнить о документальном фиксировании произведенных расчетов. Если есть доказательства расходов, приобретатель сможет получить имущественный налоговый вычет, об этом детальнее говорится в статье 220 НК РФ Документами, что подтверждают фактическую оплату денег в пользу продавца, могут быть квитанции, а также банковские выписки относительно перевода денежных средств на расчетный счет продавца.
Страхование договора. Учитывая многие факторы, которые приводят порой к расторжению сделок и признанию их недействительными, настоятельно рекомендуется участникам застраховать договор. Так как, на случай непредвиденных ситуаций, стороны смогут быть уверенными в отношении возврата своих средств. Как правило, происходит титульное страхование, что подразумевает под собой потерю титула собственника недвижимости, на случай расторжения договора. Процедуру титульного страхования возможно провести до совершения сделки или же после нее. Срок страхования может достигать до 10 лет.
Статья рассказывает о том, каков порядок купли-продажи квартиры, об изменении законодательной базы по сделкам купли-продажи, что конкретно изменилось. Что такое договор купли-продажи, и как его необходимо составлять. Все про регистрацию сделки, что для этого необходимо, куда обращаться за документами и регистрации.
С марта 2013 года стали применять новый законодательный акт «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части I ГК РФ». По его основаниям произошли изменения в порядке купли-продажи квартиры и других жилых помещений, теперь нет необходимости в обязательном порядке регистрировать договоры отчуждения:
- Договоров купли-продажи жилых помещений (ч.2 ст558 ГК РФ),
- Договоров дарения (ч.3 ст.574ГК РФ),
- Договоров ренты (ст. 584 ГК РФ)
Но не всех договоров коснулся этот порядок купли-продажи квартиры, как и прежде, обязательно следует проводить процедуру регистрации таких договоров, как:
Договор по ипотеке для жилого помещения, или другого объекта недвижимости (п.1 ст.10 ФЗ РФ) Договор об участии в долевом строительстве жилого дома.
Но какой теперь порядок купли-продажи квартиры?
Чтобы продавцу по всем правилам продать квартиру, а потом не судиться, что он не имел права ее продавать, ему необходимо знать, как проходит продажа квартиры.
- Составление договора. Но прежде чем его составлять, обе стороны должны быть, то есть вы сами находите покупателей своей недвижимости, это можно сделать через доску объявлений, средства массовой информации, через интернет. Когда покупателю понравится ваше жилье, и его устраивает стоимость, вы договариваетесь о его продаже. Но слова словами, их можно и забыть, а вот то, что написано, подписано, одобрено обеими сторонами, то его можно считать предварительным договором продажи жилого помещения.
Гражданский Кодекс дал точное определение этому понятию п.2 ст.288 ГКРФ: в нем можно проживать, и оно отвечает всем санитарным требованиям. Хотя проживать можно и в санатории, но это относится к временному проживанию, а нам нужно постоянно быть зарегистрированным в собственном жилье.
Гражданский Кодекс предупреждает стороны договора: его составляют только письменно, в нескольких экземплярах, причем стороны должны его подписать и обменяться копиями договора. Но перед подписанием следует согласовать каждое слово, пункт, обязательства каждой из сторон по договору. Будет лучше, если составит договор профессиональный юрист, который учтет все тонкости, и составит его в соответствии с требованиями Закона.
Что должно быть обязательно прописано в договоре купли-продажи квартиры?
Не знаете свои права?
- Должно быть полное описание квартиры, сколько в ней комнат, каков ее метраж, местоположение, этаж, ее номер и адрес. Все эти сведения можно почерпнуть из правоустанавливающих документов, там подробно все указано.
- Стоимость жилого помещения.
- Список всех проживающих на этой жилой площади граждан, если квартира продается, но у них остаются права пользования ею на основании Закона, то все это обязательно отражается в договоре. Также необходимо прописать все условия выполнения договора, при каких обстоятельствах она полностью переходит во владение другого гражданина.
- Кроме договора обязательным условием сделки является акт передачи квартиры покупателю.
- Но это еще не все, ваша сделка, согласно Закону, не заключена. Необходимо обратиться за регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Регистрировать сделку необходимо, хотя сам договор купли-продажи нет, именно после регистрации один из участников сделки теряет на квартиру права, а другой их приобретает. Но просто так вашу сделку не зарегистрируют, нужны документы, основания для регистрации. Что необходимо подготовить, чтобы регистрация вашей сделки прошла успешно?
Что обычно необходимо приложить к поданному на регистрацию заявлению?
- Подать заявление установленного образца, их выдают в регистрационных органах;
- Собрать пакет документов, оговоренных в специальном списке, его можно найти там же, или такая информация есть на официальных сайтах Россреестра. Вы можете заверить все документы в нотариальной конторе, и дать подписать другой стороне по сделке. Изменены сроки регистрации с 01.02.2014 года сделок купли-продажи квартиры, если сделка была заверена у нотариуса до 5 дней после подачи заявления. Регистрация в общем порядке проходит за 7 дней. Отдельно нужно сказать о согласии супруга на проведение сделки: если квартира находится в общей собственности, то согласие все равно нужно, но заверять его у нотариуса необязательно.
- Подать заявление и документы в тот орган, где расположено недвижимое имущество, представителю регистрационной службы, это можно сделать и по почте, заказным отправлением, через портал государственных услуг или МФЦ.
- Если квартира принадлежала недееспособному лицу, или несовершеннолетнему гражданину, то необходимо личное присутствие опекуна при подаче заявления. Если вы лично не имеете физической возможности подать заявление, то вы можете оформить доверенность на любого гражданина, который согласится сделать это за вас. Доверенность обязательна, ее прикладывают к заявлению.
- Основания собственности. Это могут быть свидетельство о наследовании, или другой правоустанавливающий документ. Его также ксерокопируют, и отдают оба варианта.
- Экспликацию, паспорт и план квартиры. Их получают в органах по учету недвижимости, делают копии эти документов, и все прикладывают к заявлению.
- Обязательно предоставить выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто проживает в квартире. Также готовят два варианта (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).
- Если сделка купли-продажи совершается при определенных условиях, например, сделать косметический ремонт, то при невыполнении этого обязательства сделка может быть расторгнута.
- При подаче заявления необходимо предоставить свои гражданские паспорта, и их копии.
- Квитанцию об уплате госпошлины, для граждан она составляет 1 000 рублей. Ее ксерокопируют, и прикладывают оба варианта
Как могут передаваться денежные средства за продаваемую квартиру?
Очень важный момент сделки - передача денег. Их можно передать наличностью, отправить банковские перевод, что так добивается наше государство, чтобы все было прозрачно и доступно, и правильно платились налоги.
Сам факт передачи денег должен быть отражен в договоре, где прописывают каждую деталь. Но самым надежным и верным способом является аренда банковской ячейки ( . Нужно прийти в банк и заключить соответствующий договор, где прописаны условия выдачи наличных денег, например, при предъявлении документа, подтверждающий переход права собственности от продавца к покупателю. В нем прописывают оговоренную сумму и срок передачи.
Простому обывателю бывает очень трудно самостоятельно составить такой договор, и в этом случае не обойтись без грамотного специалиста.
На какие моменты следует обращать особое внимание при покупке квартиры ?
Если есть ограничения на проведение сделок с недвижимостью, а продавец об этом умолчал. Для разрешения этого вопроса следует сделать запрос в регистрационные органы, где есть обязательное указание на все наложенные ограничения. Это может случиться в том случае, если квартира находится в залоге у банка, или человек недееспособный, и совершать самостоятельное отчуждение жилой площади ему запретил суд. Или в том случае, если собственник несовершеннолетний гражданин, и совершать сделки он обязан в присутствии своих опекунов, с их письменного разрешения. Нюансов много, и для каждого случая нужен свой подход, который доступен только профессиональному юристу.