Случаи возникновения ипотеки в силу закона - предмет и государственная регистрация договора. Что такое ипотека в силу закона и в силу договора? Ипотека в силу закона не возникает

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

справочная информация

ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье

В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.

Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.

Примечание: с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.

Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.

Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.

Примечание: Регистрирующий орган можно в договоре поименовать и без указания его официального названия, например, так «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности всегда несет Покупатель, в договоре это можно прописать, например, так: «Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.»
Данная обязанность следует из требований Налогового Кодекса, а именно ст. 333.17, согласно которой организации или физические лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий.

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, в последнее время все чаще оформляются через банк с помощью ипотечного кредита. Выгодные процентные ставки, минимальные сроки рассмотрения, возможность использования материнского сертификата и государственные программы субсидирования делают их доступнее. Те, кто впервые сталкивается с банковскими услугами, придя в отделение, слышат множество новых терминов и выражений. Одно из них - ипотека в силу закона. Что это такое - так сразу и не понять. Поэтому стоит отдельно рассмотреть данный вопрос, чтобы у участников сделки было понимание и осознание происходящего.

Обозначение ипотеки в силу закона

В Гражданском кодексе и Федеральном законе РФ №102 «Об ипотеке» законодателем закреплено определение тому, что это такое - ипотека в силу закона. Данное направление кредитования всегда подразумевает наличие обременения или его еще принято называть имущественный залог. Чаще всего встречается оформление сделок с недвижимостью за счет использования средств банка. Таким образом и возникает ипотека. Самый надежный вариант - это оформление ее в силу закона, поскольку заемщик не сможет оспорить право собственности ввиду гарантированного наличия обременения.

Как только право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), можно говорить о возникновении обязательств данного вида ипотеки. Право собственности образуется за счет оформления договора ренты, купли-продажи, залога имущественных прав.

Особенности оформления

Большинство клиентов сначала получают одобрение по кредиту на ипотеку и только потом начинают искать подходящий объект недвижимости. Определившись, они подписывают кредитный договор и только после о купле-продаже. Как только произошла государственная регистрация ипотеки в силу закона, банк перечисляет кредитные средства в адрес продавца недвижимости. Таким образом, клиенты не могут выбрать, в какой форме будет оформлена ипотека. Если речь идет о покупке недвижимости с использованием заемных средств, ипотека автоматически будет считаться оформленной в силу закона.

Документально заемщик становится владельцем объекта недвижимости, но поскольку она приобретается за счет заемных средств, становится одновременно и залогом. Полученные денежные средства заемщик может потратить только на приобретение объекта недвижимости, который в последующем переходит в качестве залога кредитному учреждению. Наличное использование кредитных денег не предусмотрено.

Основания для оформления

На законодательном уровне закреплены следующие виды объектов недвижимости, которые могут быть приобретены в рамках ипотеки: квартира на вторичном рынке или новостройка, комната, земельный участок, дом (коттедж, особняк), гараж, кооператив, производственное помещение. Если один из них приобретается с помощью части банковских средств, то возникает ипотека в силу закона. Сюда относится случай, когда недвижимость приобретается в рассрочку.

Она может быть предоставлена также при оформлении договора ренты или для строительства дома. При строительстве сооружения или здания на земельном участке, который находится в обременении у кредитного учреждения, ипотека будет распространяться и на эти объекты в том числе. Исключение могут составлять правила, прописанные в договоре ипотеки.

Обязанности и права заемщика

После оформления ипотеки в силу закона, залог должен быть сохранен в том же виде, в котором был передан первоначально. Ответственность заемщика распространяется и на случаи порчи или потери целостности имущества. Если один из данных пунктов произошел, необходимо поставить кредитора в известность.

В том случае, когда предметом ипотеки служит загородный дом, заемщик имеет право застраивать территорию вокруг него любыми постройками, которые не противоречат закону. Для этого ему не требуется получение одобрения или согласия банка.

Если параметрами ипотечного кредита предусмотрена возможность передать заложенное имущество третьему лицу, то оно становится залогодателем и отвечает за исполнение условий договора об ипотеке. Сюда также могут входить обязательства, которые предыдущим владельцем были нарушены.

Регистрация права

Определившись с тем, что это такое ипотека в силу закона, необходимо понимать, как происходит порядок регистрации. Каждый случай, который связан с изменением собственника, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Прежде чем оформить сделку, необходимо определиться с тем, находится ли объект в обременении третьих лиц. Проверить информацию можно через онлайн сервисы ЕГРП или МФЦ, обратившись в Росреестр.

Чтобы перейти к процессу регистрации, необходимо предпринять следующие действия:

• Получить одобрение на кредит в банке, оформить договор купли-продажи.
• Предоставить в государственный орган данные документы, а также закладную для оформления регистрации.

Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней. Если говорить о таких объектах недвижимости, как земельный участок, нежилое помещение, сооружение, здание, то российским законодательством предусмотрен срок в 15 рабочих дней.

Документальное оформление

Официальное подтверждение того, что объект недвижимости находится в обременении, выступает закладная. Как правило, после регистрация ипотеки в силу закона, она оформляется сотрудником банка. Однако встречаются и такие случаи, когда закладную оформляет нотариус.

Поскольку объект недвижимости находится в обременении, его нельзя реализовать без получения одобрения банка. В свидетельстве о регистрации права в разделе «Обременение» обязательно должна быть сделана отметка о том, что объект приобретен за счет кредитных средств. Как только вся задолженность будет погашена, а обязательства перед банком будут полностью выполнены, в свидетельстве о праве собственности, регистратор проставит штамп о гашении. Госпошлина за данную процедуру не взимается, законом предусмотрен трехдневный срок для осуществления данной процедуры.

Без письменного согласия залогодержателя невозможно произвести изъятие или отчуждение недвижимого имущества, взятого в ипотеку.

Можно ли заменить на ипотеку в силу договора

Чтобы понимать, что это такое - ипотека в силу закона, необходимо различать и другой ее вид - ипотека в силу договора. Она возможна при оформлении сделки с уже имеющимся в собственности будущего заемщика объектом недвижимости, который он передает в качестве залога. Возможен также вариант, когда заемщик получает кредитные средства, оформляет право собственности и только потом передает недвижимость в качестве залога банку. Без оформления в залог ипотека в силу договора также возможна, в таком случае и обременение не возникает.

Данное направление имеет определенные риски, поскольку существует вероятность не возвратности выданных денежных средств. Самостоятельно определить тип ипотеки невозможно. Он вытекает, исходя из предмета ипотеки и способа распоряжения полученными денежными средствами.

Коротко об отличиях между двумя формами ипотеки

Если подытожить различия, то выглядеть это будет следующим образом:

• Порядок регистрации: ипотека в силу договора подлежит регистрации отдельно, а документы должны быть представлены в ЕГРП совместно с залогодателем и залогодержателем. При оформлении договора ипотеки в силу закона процесс регистрации происходит одновременно с оформлением прав в ЕГРП новым собственником. Залогодержатель и залогодатель могут предоставить документы в государственный орган по отдельности.
• Оформление ипотеки в силу закона подразумевает целевое использование денежных средств, при которой приобретаемый объект недвижимости автоматически становится залогом. По договорной ипотеке залога может и не быть, но в качестве обременения может выступать недвижимое имущество собственника.
• Процесс оформления ипотеки в силу закона не предусматривает необходимости оплаты государственной пошлины, чего нельзя сказать при договорной ее форме.

Смена держателя или прекращение действия закладной

В том случае, если оформлена ипотека имущества в силу закона, но заемщик не выполняет свои обязательства, закладная может быть передана кредитору для реализации. Как только обязательства в рамках ипотечного кредитного договора выполнены, задолженность погашена, она (закладная) перестает действовать. Можно смело говорить о снятии ипотеки в силу закона.

На законодательном уровне допускается изменение держателя закладной, например, при ее продаже или рефинансировании ипотечного кредита. Если владельцу свидетельства необходимо, чтобы в поле «Обременение» не было отметок о кредите, то ему потребуется оформить новое свидетельство. Для его получения собственник оплачивает государственную пошлину в размере 200 рублей.

Сроки рассмотрения и необходимые документы для снятия обременения

Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, - три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
• Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
• Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.

Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.

Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

• Ипотека в силу закона;
• Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

• Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
• Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
• Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример : Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

1. в силу договора;
2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

• приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
• строительство недвижимости с использованием займа;
• продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона ». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

• отсутствует обременение и как такового залога нет;
• в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
• право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности - договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

• необходимость регистрации в государственном органе;
• разновидность залогового имущества по кредиту;
• обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека - банк - кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита , не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что же такое ипотека на самом деле.

Немного истории ипотеки

Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело - земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека - это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон - ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.

Ипотека - это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость . Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога - не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке "обременение" есть слово "ипотека", значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях: при получении ипотечного кредита, продаже в кредит, и при заключении договора ренты .

1. При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.
2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке "обременения" вы стопроцентно увидите "ипотека в силу закона". Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора - это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости , при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека - это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.