Безусловно, одна из самых дорогостоящих покупок в жизни человека — это автомобиль. И одна из самых сложных, ведь нередко случаются ситуации, когда одну из сторон (чаще всего покупателя) не устраивает результат произведенной сделки. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи на законных основаниях? В каких случаях это возможно? Каковы особенности аннулирования ДКП между физическими и юридическими лицами? Все эти вопросы затронем в нашей статье.
Каким документом руководствоваться при желании аннулировать ДКП зависит от того, между кем было составлено соглашение:
- Если происходит покупка авто из рук в руки, то есть между гражданами, то правовые аспекты соглашения регулируются Гражданским Кодексом. Особенности аннуляции договора можно найти в статье 450 .
- В случае приобретения машины у юридического лица, есть все основания воспользоваться правовыми аспектами, содержащимися в Законе «О защите прав потребителей».
Аннуляция ДКП между гражданами
Сразу следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев инициатива по расторжению заключенного договора исходит от покупателя. Естественно, что продавца мало что может не устроить – если только обнаружится, что деньги фальшивые (но большинство внимательных граждан проверяет этот факт в момент получения средств).
А вот у нового владельца остается транспортное средство, о котором много чего интересного можно узнать уже после заключения договора, во время его эксплуатации. Например, может выясниться что:
- автомобиль не отвечает заявленным техническим характеристикам;
- у купленного авто есть серьезные неустранимые повреждения, о которых продавец умолчал во время покупки;
- машина ;
Все это, конечно, заставит покупателя искать пути аннулирования сделки.
Однако согласно пункту 2.1 статьи 450 ГК РФ, аннулировать ДКП можно, только имея на это существенное основание. На данный момент под этим юридическим термином кроется основание, из-за которого покупатель получил меньше, чем то, за что он уплатил деньги согласно положениям договора купли продажи.
Это означает что, если вы уже после покупки средства передвижения обнаружите «косяки», которые ни в совокупности, ни по отдельности не имеют существенного значения для работы всего «агрегата», приступайте к их исправлению за свой счет. Вы, конечно, можете попробовать получить за них компенсацию от продавца, но требовать этого в принудительном порядке вы не вправе. Все останется на совести бывшего владельца машины. Вступать в малоперспективные судебные разбирательства в этом случае себе дороже.
Аннулирование по соглашению сторон
Это наиболее желаемый вариант, но на практике встречается не так уж и часто. Может быть 2 варианта развития событий, один из них — когда обе стороны не желают соблюдать положения, оговоренные соглашением. Аннуляция происходит чисто технически. Такое случается, к примеру, когда покупатель решает купить у того же продавца другой автомобиль, или когда объявляется человек, который вносил залог за транспортное средство и др. В любом из этих случаев сделка расторгается с наименьшими потерями, а именно так:
- Если между сторонами просто составлен ДКП без заверения у нотариуса, он уничтожается физически.
- Если авто успели перерегистрировать на покупателя, а договор заверялся в нотариальной конторе, то следует вновь переоформить машину на прежнего владельца, а ДКП аннулировать у нотариуса.
- Если соглашение заключалось только между двумя лицами, но успели сделать запись в ПТС, то нужно эту запись зачеркнуть, написать «договор расторгнут», и рядом поставить две подписи – продавца и покупателя.
Второй случай — когда расторжения сделки желает только покупатель и убеждает сделать это продавца по соглашению сторон. Даже если последний идет на уступки, и аннулирование проходит без конфликтов, необходимо оформить соглашение письменно. В нем указываются сведения об обеих сторонах, дата и номер (при наличии) договора купли-продажи, указание, что соглашение расторгается по обоюдному согласию и его положения аннулируются, дата составления этого документа и подписи сторон. Образец соглашения о расторжении ДКП можно . Разумно будет также составить акт приема-передачи транспортного средства, в котором следует отразить отсутствие претензий к техническому состоянию автомобиля.
Но на практике, описанный выше вариант случается крайне редко. Ведь никто не любит возвращать полученные деньги. К тому же, они могут быть уже потрачены. Если оппонент не идет на контакт либо категорически отказывается расторгать сделку, следует поступить так (именно в такой очередности):
- При свидетелях аргументировать продавцу законность ваших претензий.
- Дать время на раздумье. Если никаких действий с его стороны не последовало, необходимо составить претензию в письменном виде. В ней отражается:
- подробный перечень недочетов в работе ТС, выявленных в ходе его эксплуатации;
- просьба в добровольном порядке расторгнуть соглашение и вернуть деньги;
- предупреждение о подаче иска в суд, при игнорировании данной претензии;
- ваша подпись и дата.
На ответные действия продавцу дается 1 месяц. Если они не последуют в том контексте, в которым они ожидаются недовольным покупателем, он имеет все законные основания подать иск в суд.
Хочется отметить, что поступать надо именно так, как описано выше. Довольно часто в жизни люди, обнаружившие неисправности в купленном авто, действуют необдуманно и сгоряча (иногда доходит и до рукоприкладства). Ничем хорошим обычно это не заканчивается, ведь покупатель переквалифицируется из пострадавшего в обидчика. Продавец может написать заявление в полицию, и закон будет на его стороне. Это приведет не только к дополнительным растратам, но и, возможно, к уголовной ответственности.
Аннулирование в судебном порядке
Добиться успеха в этом нелегком деле проще при помощи квалифицированного юриста. При этом лучше всего, если он будет специализироваться на делах в автомобильной нише. Итак, алгоритм действий истца таков:
Способы аннулирования договора купли-продажи автомобиля
- Составление искового заявления. В нем указываются все обстоятельства дела, а именно: существенные основания, из-за которых вы желаете совершить возврат авто. Дополняют это информацией о периоде использования купленной машины, размере денежной компенсации за причиненный вам вред (если хотите ее получить), сумме, выплаченной за авто, которую вы хотите вернуть, требование аннуляции ДКП. Ссылаться следует на ГК РФ, а именно статьи , и .
- Направление одного экземпляра ответчику заказным письмом. Квитанция об уплате пошлины сохраняется.
- Подача иска. Обычно это происходит по месту проживания ответчика. В суд направляются, помимо искового заявления, такие документы:
- квитанция об уплате пошлины суду;
- договор купли-продажи автомобиля;
- акт передачи транспортного средства (если он составлялся);
- претензия, которая ранее отправлялась продавцу (вместе с чеком заказного письма);
- чек, подтверждающий отправку искового заявления ответчику.
- Ходатайство о проведении спецэкспертизы. Именно она подтверждает или опровергает претензии истца к состоянию приобретенного авто, указанные в исковом заявлении. На документе, составленном по результатам спецэкспертизы, главным образом и основывается судья при вынесении решения. Обязанность по оплате проверки технического состояния машины (вместе с прочими судебными издержками) ложится на виновную сторону, признанную таковой по решению суда.
Если судья выносит положительный вердикт, то договор купли-продажи аннулируется, машина возвращается прежнему владельцу, а несостоявшийся покупатель получает всю сумму, уплаченную за транспортное средство, плюс размер компенсации морального вреда (если удастся доказать его причинение). В довесок ответчик возмещает судебные издержки и оплачивает спецэкспертизу.
Если же доказать свою правоту не удается (чаще всего это происходит, если судья считает претензии истца несущественными), то положения ДКП остаются в силе, а все судебные издержки покрываются за счет истца. Поэтому прежде чем приступать к судебному разбирательству убедитесь, что ваши основания действительно существенные.
Аннуляция ДКП по инициативе продавца
На практике такого рода случаи встречаются гораздо реже. Один из возможных вариантов, когда автомобиль продаётся в рассрочку и покупатель в какой-то момент прекращает совершать платежи. Это может быть и непреднамеренно, но, в любом случае, продажа авто по цене ниже оговоренной не может удовлетворить продавца ТС.
Порядок действий аналогичен указанному выше. Сначала продавец в устной форме требует разорвать соглашение и вернуть транспортное средство. Ему направляется письменная претензия, если он не соглашается на это предложение. Через месяц можно подавать иск в суд и начинать судебную тяжбу. Отличие заключается лишь в том, что проводить спецэкспертизу не нужно. Она понадобится только в том случае, если возвращенное авто будет с дефектами либо в состоянии хуже, чем в момент его реализации. Но тут уже придется составлять повторный иск с требованием возмещения ущерба, причиненного автомобилю.
Расторжение ДКП с автосалоном
Сразу следует сказать, что сделать это достаточно сложно, поскольку в каждом подобном учреждении есть штатный юрист, который специализируется на подобных делах. Но прецеденты случались. Поэтому если вы убеждены в своей правоте, действуйте. Чаще всего покупатели вступают в «бой» с автосалоном по следующим причинам:
В общем случае процедура отстаивания своих интересов схожа с той, что описана выше – при покупке транспортного средства у физического лица. Основное отличие состоит в том, что ссылаться покупатель должен не на Гражданский Кодекс, а на Закон «О защите прав потребителей».
Сперва все же стоит попробовать договориться с салоном мирным путем. Если это не удается, надо готовить иск. Дополнительно к вышеприведенному перечню документов, для судебного разбирательства с юридическим лицом, следует приложить такие документы:
- заказ-наряд, акт приема-передачи авто и др. – если параметры автомобиля отличаются от заявленных в соглашении;
- результаты проведенной спецэкспертизы – при выявлении существенных дефектов в машине;
- выписку из базы залоговых автомобилей – при покупке залоговой машины.
Расторжение кредитного договора купли-продажи
Еще одна вариация приобретения авто у юридического лица – оформление покупки в кредит, что регулируется статьями и ГК РФ. И в этом случае могут возникнуть всякие неприятные ситуации, например, обнаружатся неисправности автомобиля или выяснится несоответствие ТС техническим характеристикам, заявленным в соглашении.
Как и в предыдущей ситуации, надо сначала попытаться решить вопрос без судебного участия. Если банк не возражает, то перед тем как аннулировать договор купли-продажи кредитного автомобиля, необходимо получить письменное согласие, подписанное руководителями структуры. Устные договоренности в этом деле ничего не значат.
Если кредитор отказывает в аннуляции соглашения, следует продолжать выплачивать ежемесячные платежи и параллельно готовить иск. Любая просрочка сделает вас не пострадавшим, а виновным и при том во всех «смертных грехах». Начинать судебную тяжбу можно только после полного погашения кредита. Сохраняйте все платежные документы и составляйте исковое заявления, ссылаясь на . Согласно ей, другая сторона будет обязан выплатить пострадавшей стороне всю сумму ущерба (то есть весь кредит с начисленными процентами).
Сроки, предусмотренные в законе
Согласно части 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства прекращаются с момента составления документа об аннулировании ДКП, а если дело рассматривалось в суде, то с момента вступления в силу решения суда.
ГК РФ Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В течение какого времени после заключения ДКП его можно расторгнуть? В общем случае российским законодательством предусмотрено 3 года исковой давности , то есть аннулировать договор можно на протяжении трех лет с момента обнаружения пострадавшей стороной факта нарушения его прав. Но если спустя год после покупки ТС вы захотите расторгнуть соглашение по причине поломки двигателя, то, естественно, шансов на успех данного мероприятия довольно мало. Вам придется доказать, что не вы стали причиной этой поломки, а сделать это достаточно сложно. Следовательно, чем быстрее вы начнете восстанавливать справедливость, тем больше шансов на успех.
Конечно, при нарушении прав покупатель или продавец должны отстаивать свои права. Но чтобы не возникла такая ситуация, следует перед покупкой авто:
- тщательно проверить все технические характеристики (лучше всего заказать полную диагностику в СТО) и документацию;
- исключить нахождение авто в обременении ();
- скрупулезно разработать ДКП – подробно описать все особенности авто, обязанности каждой из сторон, а также меры ответственности при неисполнении обязательств.
Если второй участник сделки не хочет мирно договориться, и дело доходит до суда, лучше обратиться к услугам профессионального юриста.
Договор купли-продажи представляет взаимоотношения между продавцом и покупателем, где продавец обязуется передать какое-либо имущество в собственность покупателя за определенную сумму денежных средств. Заверяется настоящий документ подписями обеих сторон. Но что делать, если один из участников сделки желает расторгнуть соглашение, каков порядок аннулирования (особенно если он расторгается поставщиком, что подробнее описано )? Ответы на эти вопросы раскрыты в статье.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Расторжение сделки купли-продажи (например, в отношении автомобиля: детали ) подразумевает прекращение обязательств обеих сторон, указанных в тексте договора. Расторгнуть соглашение о купле-продаже возможно:
- по обоюдному согласию сторон;
- по желанию одного из участников сделки;
- в случае, если одна сторона нарушила условия сделки, что повлекло нанесение ущерба для другой стороны;
- при возникновении ситуаций, которые описаны в договоре;
- при признании документа недействительным;
- по требованию уполномоченных органов.
В одностороннем порядке также разрешается законом расторгнуть документ о купле-продаже. Право на такие действия имеет и продавец и покупатель, они содержатся в российском законодательном акте — в ГК. Скачать Гражданский Кодекс можно по ссылке.
У продавца могут быть следующие причины для аннулирования соглашения купли-продажи, если покупатель:
- не исполняет свои обязанности согласно договору купли-продажи;
- отказывается платить за объект;
- отказывается принять объект сделки;
- не выбрал товар у поставщика в установленный срок.
Инициатором расторжения договора купли-продажи также может быть покупатель, при условии, что продавец:
- не передает покупателю объект соглашения;
- не предоставляет необходимую документацию об объекте сделки в установленные сроки;
- предоставляет товар ненадлежащего качества, если недостатки ранее не были обсуждены с покупателем;
- осуществил поставку товара неполной комплектации;
- просрочил поставку объекта договора купли-продажи.
Порядок расторжения договора купли-продажи
В соответствии с положениями Гражданского законодательства РФ, порядок расторжения документа о купле-продаже может быть осуществлен несколькими способами:
- 1-ый — получить согласие второго участника сделки на аннулирование контракта;
- 2-ой — обратиться в судебную инстанцию с прошением о расторжении документа.
Алгоритм действий предусматривает:
Если у одного из участников сделки возникает необходимость ее расторжения, он обязан письменно известить об этом другого участника. Если в ответ он получает отказ, или нет ответа на протяжении 30 дней, то желающий аннулирования договора вправе обратиться в судебную инстанцию.
Для обращения в судебную инстанцию понадобится предоставить письменное заявление, договор купли-продажи и некоторые документы. В заявлении важно описать причины для расторжения соглашения, ссылаясь на нормы законов.
До регистрации
Некоторые виды соглашений подлежат обязательной регистрации в реестре. Юридическая значимость таких контрактов наступает не в момент их подписания или нотариального заверения, а в момент регистрации в специализированном уполномоченном государственном учреждении.
В случае, когда стороны обоюдно желают расторгнуть сделку о продаже (покупке) чего-либо, им следует составить специальное соглашение об аннулировании ранее заключенного соглашения. Если составленный договор был заверен нотариально или подан в Единый Реестр для регистрации, то в эти учреждения следует подать копию соглашения о расторжении.
Если досудебно решить ситуацию не удалось, одна из сторон вправе направиться в суд. Чтобы обратиться в судебную инстанцию необходимы основания. Причины для обращения в суд могут быть разные, главное чтоб они были подтверждены законодательно. В орган суда подается исковое заявление, содержащее информацию:
- наименование инстанции, в которую подается документ;
- оглавление прошения;
- описание сложившейся ситуации;
- требования;
- список бумаг, прилагаемых к письму;
- подпись заявителя и дата составления.
Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи можно
Кроме искового требования, в судебную инстанцию нужно подать определенный перечень бумаг. Документы, прилагающиеся к иску:
- копии иска подаются в количестве, соответствующем количеству участников судебного разбирательства;
- копия договора купли-продажи;
- доказательства для обращения в суд;
- квитанция об уплаченной госпошлине;
- иная документация по запросу судебных работников.
После принятия иска и документации, в суде начинается разбирательство. По его окончанию глава суда вынесет вердикт.
После регистрации
После проведения процедуры регистрации, расторгнуть договор практически невозможно. Если по обоюдному желанию сторон, то можно аннулировать соглашение, составив новый контракт купли-продажи, где продавец и покупатель поменяются местами. Окончательным нюансом при составлении обратного соглашения является обращение в специализированное учреждение для проведения новой процедуры регистрации.
Чтобы в одностороннем порядке аннулировать соглашение о покупке, следует известить вторую сторону сделки. В случае отказа следует направление в судебную инстанцию. Основания для расторжения договора купли-продажи после регистрации:
- внесена неполная оплата или вовсе не поступили денежные средства;
- существует неоговоренное обременение на объект покупки. Например, оно в залоге у кредитной организации или в нем прописаны какие-либо граждане, если объект — это недвижимость (квартира, дом);
- бумаги были подписаны недееспособным гражданином. О недееспособности должно свидетельствовать судебное заключение;
- одну из сторон вынудили подписать документацию.
Можно ли оспорить расторжение договора купли-продажи?
В судебном порядке оспорить можно практически любое действие, процедура расторжения договора купли-продажи не исключение. Чтобы оспорить аннулирование сделки купли-продажи, следует обратиться в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Составить его можно в соответствии с вышеуказанным образцом.
Для обращения в судебную инстанцию понадобятся документальные факты, предоставляющие основания для обращения.
В соответствии с 450 статьей ГК РФ существуют обстоятельства, способные стать основой отмены сделки купли-продажи. Отмену, то есть, расторжение сделки, можно осуществить по обоюдному согласию сторон. Во всех остальных случаях отмена осуществляется исключительно в соответствии с решением суда. Юридическая суть отмены сделки предполагает остановку, полное прекращение всех отношений, между сторонами. При этом, стороны должны остаться при том, с чего начиналась сделка. То есть, покупатель получает назад свои средства, а продавец, свою недвижимость. Также формируется право взыскать определенное количество средств в качестве материального и морального ущерба, со стороны участника сделки, интересы которого пострадали в результате ее расторжения.
Как осуществляется отмена сделки купли-продажи недвижимости?
Естественно, в том случае, если нарушаются законные права одной из сторон, данная сторона имеет право на осуществление расторжения договора. Изначально используется досудебное решение вопроса. Сторона, которая считает, что ее права были нарушены в результате не выполнения условий соглашения, формирует претензию. Претензия должна быть составлена в двух экземплярах в обязательном порядке в письменном виде. Если вторая сторона отказывается получить данный документ, его нужно отправить по почте с описанием вложения и с извещением о получении. Если в течение четко установленного времени вторая сторона не предпринимает никаких действий в области решения возникшего спора, то формируется право подачи искового заявления в суд.Исковое заявление в своем составе должно содержать детальное описание ситуации, описание тех нормативов законодательства, которые были нарушены иной стороной, а также описание требований, которые выставляются стороне, не выполнившей свои обязательства.
Причины отмены договора
- Отменить договор можно в том случае, если продавец отказывается внести всю сумму стоимости недвижимости;
- Если продавец в течение четко оговоренного количества времени не покинул помещение и не предоставил ключи покупателю;
- В случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, появление наследника на квартиру, которая уже была продана. По настоянию данного наследника и при решении суда, сделка купли-продажи квартиры может быть отменена;
- Также сделка может быть признана недействительной.
Как признать сделку недействительной?
- Если сделка нарушает нормы законодательства;
- Если в процессе судебного разбирательства оказалось, что лицо осуществляющее сделку оказалось недееспособным или же не имело возможности рационально оценивать ситуацию (психические заболевания);
- Если было доказано, что договор составлялся при непосредственной угрозе насилия, обмане, сговоре и пр.;
- Если сделка являлась мнимой, то есть, фактически, была создана без последствий юридического плана.
Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями...
В статье 454 ГК РФ четко указывается, что в сделке с недвижимостью есть две стороны – продавец, а также покупатель. Законодатель позволяет осуществлять данные сделки третьими...
Согласно 220 статье НК РФ при реализации квартиры, собственник обязан уплатить налог. Размер налога четко определяется законодательной базой - 13%. Если квартира была в...
Доверенность составляется в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Доверенность представляет собой специализированный документ, который предоставляет право распоряжаться...
Должны быть веские основания. Например, использование при сделке второй стороной фальщивых документов ( либо «липовой» доверенности), ущемление прав несовершеннолетних, нееспособных или же дееспособных ограниченно. Если во время сделки одна из сторон была в состоянии алкогольного (наркотического) опьянения или же в состоянии психического расстройства, также будет считаться недействительной. Сделку признают недействительной, если ее посчитают кабальной, то есть если договор был подписан обманным путем или по принуждению.
Если вы расторгаете договор купли-продажи квартиры добровольно по согласию обеих сторон, обратитесь к нотариусу, который данный договор удостоверял. Нотариус составит отдельный договор о договора купли–продажи и приложит его к основному договору, который находится у него в архиве. В этом случае потребуются те же документы, что и при заключении договора купли-продажи квартиры.
Если вы требуете расторжения договора купли-продажи квартиры в , то сначала проведите досудебное урегулирование, то есть предложите второй стороне добровольно расторгнуть договор и назначьте срок.
Если вторая сторона отказалась от расторжения данного договора в установленный срок, обратитесь с иском в суд, который вынесет решение о признании договора купли–продажи квартиры и о его расторжении согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Любой договор должен быть заключен в соответствии с требованиями законодательства, тем более сделки с недвижимостью. Старайтесь предусмотреть все при его заключении.
Источники:
- расторжение купли продажи квартиры
Вы можете аннулировать договор купли-продажи только в двух случаях, если сделка является ничтожной или же оспоримой. Причем для доказательства того, что она является ничтожной, нет необходимости обращаться в суд. Если же судебное разбирательство имеет место быть, сделка автоматически становится оспоримой.
Вам понадобится
- - копия договора,
- - копия свидетельства о регистрации права собственности,
- - копия выписки из ЕГРП,
- - копия справки следственного отдела,
- - копия доверенности при условии предоставления интересов покупатели или продавца третьими лицами,
- - копия документа об оплате,
- - копия квитанции об оплате госпошлины.
Инструкция
Для того чтобы аннулировать сделку, в любом случае необходимо подать исковое заявление в суд. Чтобы это сделать, напишите в документе наименование суда, в который будет направлен иск. Ниже укажите данные истца: фамилию, имя, отчество, адрес и контактные данные. Также напишите данные ответчика: фамилию, имя, отчество, адрес и контактные данные. Ниже должны быть перечислены третьи лица, которые не заявляют самостоятельных требований, но имеют отношение к заключению договора купли-продажи. Например, это может быть учреждение по регистрации прав собственности.
Ниже изложите суть вопроса, укажите все детали совершения сделки, номера и даты составления всех документов, данные всех участников процесса. Обязательно ссылайтесь на законодательство Российской Федерации, если это имеет место быть и является основанием для подачи иска с вашей стороны.
Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.
Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.
Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.
Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.
Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра. Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.
Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.
Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре
Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.
Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.
Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.
С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.
Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.
Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.
Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано
В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.
Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель
Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.
Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.
При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).
Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.
В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.
В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.
Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.
Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.
Основания для расторжения договора купли-продажи дома
Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.
Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.
Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.
Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:
- Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;
Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.
Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.
- Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;
Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.
- Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.
Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.
Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.
Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон
Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.
П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:
«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.
При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.
Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.
Парадоксально, но факт.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.
Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.
Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.
Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.