Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Понятие недвижимости и ее виды.
Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.
Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются:
· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
· низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
· несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
· разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:
· рынок земли (земельных участков),
· рынок жилья,
· рынок нежилых помещений,
· рынок промышленной недвижимости.
Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).
2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
3. Размытость законодательной базы.
4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Особенности рынка недвижимости
В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:
локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
сезонные колебания;
необходимость государственной регистрации сделок;
вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью. 2
сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны. 1
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала. 3
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.
Основные особенности российского рынка недвижимости 1
|
Особенности |
Результат |
|
|
Различия рынков недвижимости по регионам |
Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов |
Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах |
|
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения |
Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования |
Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом |
|
Недостаточная информированность участников |
Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры |
Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме |
|
Неравномерное развитие сегментов рынка |
Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости |
Рынок земли практически не развит |
|
Невозможность точных прогнозов тенденций развития |
Экономическая и политическая нестабильность |
Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования |
|
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному |
Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанность, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется. Она (правоспособность) юридического лица может быть универсальной (общей) и, позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальный, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. То есть учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности.
Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно законодательству сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.
В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограничена в отдельных случаях. Так, иностранцы не имели до 2002 года права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.
При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду (ГК РФ ст. 32, 33), четко определен статус опекуна или попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.
Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:
1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
2. Три группы объектов недвижимости.
3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.
4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.
5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.
6. Дайте определение рынка недвижимости. Связь рынка недвижимости и рынка финансов. Рыночный оборот. Понятие сектора рынка недвижимости, основные секторы рынка недвижимости.
8. Объекты рынка недвижимости. Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика.
9. Правоспособность и дееспособность участника. Понятия «гражданин» и «физическое лицо».
Список использованной литературы:
1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.
2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. - 2-е изд. - М.: «Ось 89», 1997. -288 с.
На рынке недвижимости функционируют различные субъекты или участники. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: экономические субъекты, институциональные и неинституциональные участники.
1. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.
Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.
Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур (профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т.е. организации).
2. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода);
Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдача решений на строительство;
Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, такие как:
Законодательное установление правил и ограничений;
Учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
Распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
Контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
Стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
Инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.
3. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);
Риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
Девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объека полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок;
Проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
Оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны получить лицензию. Это требование не распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области.
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.
Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.
Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РФ, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.
Любой инвестор имеет право:
· самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
· привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
· передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
· контролировать целевое назначение инвестиций;
· владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов:положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
· не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
· безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
· признания инвестора банкротом;
· стихийных бедствий, катастроф;
· введения чрезвычайного положения;
· если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
· долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
· приобретения предприятий;
· создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
· приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
· приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
· приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
· предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории: для продажи, для торговли и бизнеса, для капиталовложений, для личного пользования.
Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.
Введение
В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. 1
В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.
В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.
1. Недвижимое имущество и его виды
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400). 2
Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 2
В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке». 1
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 2
1.1.Понятие и признаки недвижимости
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 3
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. 2
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 2
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 2
На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. 1
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 1
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. 1
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
Основные признаки недвижимости 1
| № | Признаки | Содержание (состояние) |
| 1 | Сущностные (родовые) Степень подвижности | Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
| 2 | Связь с землей | Прочная физическая и юридическая |
| 3 | Форма функционирования | Натурально-вещественная и стоимостная |
| 4 | Состояние потребительской формы в процессе использования | Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
| 5 | Длительность кругооборота (долговечность) | Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании |
| 6 | Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств | Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |
| 7 | Общественное значение | Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством |
| 8 | Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) | Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество |
Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. 1
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.
1. По виду объекта (товара) рынок недвижимости подразделяется на: земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов.
2. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:
Рынок земельных участков;
Рынок жилья (рынок городского жилья, рынок загородного жилья);
Рынок нежилых помещений (рынок офисов, рынок торговых помещений, рынок складских помещений;
Рынок промышленной недвижимости;
Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
3. По географическому (территориальному) признаку – местный, городской, региональный, национальный, мировой. Каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в других – другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе).
4. По степени готовности к эксплуатации - существующих объектов (старый фонд);
5. По типу участников – индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов; муниципальных образований, коммерческих организаций.
6. По видам сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав и др.
7. По отраслевой принадлежности – промышленных объектов; сельскохозяйственных объектов; общественных зданий и др.
8. По формам собственности – частных, государственных, муниципальных объектов недвижимости.
9. По способу совершения сделок – первичный и вторичный; организованный и неорганизованный; биржевой и внебиржевой; традиционный и компьютеризированный.
Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых сделок.
Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.
Внебиржевой рынок – это совершение сделок за пределами бирж. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.
Наиболее развитые рынки объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, земельных участков) имеют свои сегменты.
Процесс разделения рынка недвижимости на сегменты называется сегментированием. Признак сегментирования – фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
Рынок нежилых помещений по функциональному назначению подразделяется на четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса.
А – офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральном районе города, оборудованные по западным стандартам (службы управления, обслуживания, безопасности, охраняемая автостоянка и т.д.).
Б – офисные помещения обладают практически теми же характеристиками, но с меньшим перечнем услуг.
Арендаторы А и Б – западные компании и крупные российские фирмы.
С – офисные помещения в гостиницах, НИИ, учебных заведениях, расположенные вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей.
Д – офисные помещения вдали от магистралей и в жилом фонде.
Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения класса С и Д.
Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества. Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды и разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).
1. По категории земель выделяют следующие подвиды рынков земли: сельскохозяйственных земель; городских земель и жилищного строительства; садово-огородных и дачных участков; гаражного строительства.
2. По размерам участка – крупных массивов земель; мелких земельных участков;
3. По формам собственности – частных земель (граждан, юридических лиц), государственных и муниципальных и др.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Рынок жилья сегментируется:
Ø по качеству домов (пятиэтажки – панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки – 9-, 12-, 16-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные);
Ø по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры);
Ø по планировке (типовые, улучшенной планировки);
Ø по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.)